Zawsze powtarzam klientom, że w życiu są decyzje ważne i ważniejsze. Decyzje, których nie można podejmować w pośpiechu, pod wpływem emocji, a już na pewno nie wyłącznie, dlatego że wprowadzono programy wsparcia mieszkaniowego. Kupno mieszkania wiąże się z dużym zaangażowaniem środków finansowych oraz szeregiem formalności prawnych, a także wymaga poświęcenia na cały proces sporo czasu. Sam wybór mieszkania, badanie stanu prawnego, analiza umów, w zależności od tego, czy mamy do czynienia z umową deweloperską czy przedwstępną, przygotowanie dokumentów kredytowych i przejście całej procedury kredytowej nie dzieje się samo. Wielu kupujących koncentruje się na lokalizacji, cenie i standardzie nieruchomości, zapominając o równie istotnej kwestii, jaką jest analiza prawna transakcji. Zagadnienia dotyczące prawa nieruchomości są skomplikowane i często bywają zawiłe. Nie każdy odróżnia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od prawa własności, nie każdy też jest w stanie samodzielnie przebrnąć przez umowę deweloperską. W przypadku nieruchomości kluczowe, oprócz analizy umów, jest również dokładne zbadanie stanu prawnego.
Prawnik – nie tylko od spraw sądowych
Wiedzę o prawnikach często czerpiemy z filmów i seriali, które najczęściej pokazują obraz prawnika walczącego w sądzie. Tymczasem prawnicy realizują się w wielu różnych rolach, w tym wspierając klientów w transakcjach nieruchomościowych. W kontekście transakcji mieszkaniowych prawnik w pierwszej kolejności zapoznaje się z księgą wieczystą nieruchomości oraz przygotowuje lub analizuje odpowiednie umowy. Wyjaśnia klientowi zawiłości prawne i tłumaczy specjalistyczne sformułowania używane w języku prawniczym. Prawnik może również prowadzić negocjacje postanowień umownych z deweloperem, a także wprowadzać zmiany do projektów umów przygotowanych przez notariusza, w celu lepszego zabezpieczenia interesów klienta. Najważniejszą i nieocenioną rolą radcy prawnego w tym procesie jest jednak badanie stanu prawnego nieruchomości, które pozwala zidentyfikować ryzyka mogące opóźnić lub utrudnić inwestycję.
Umowa deweloperska – kluczowy dokument, który warto przeanalizować
W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jednym z najważniejszych dokumentów jest umowa deweloperska. To na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tej własności na nabywcę. Drugim niezwykle istotnym dokumentem jest prospekt informacyjny. Postanowienia umowy deweloperskiej oraz informacje zawarte w prospekcie powinny być ze sobą spójne i zgodne.
Mimo że ustawa deweloperska reguluje szereg zagadnień, takich jak prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej czy procedura odbioru lokalu i zasadniczo postanowienia umowy powinny być zgodne z ustawą, w praktyce zdarzają się umowy zawierające różne modyfikacje. Ponadto w umowach deweloperskich można znaleźć klauzule niedozwolone (abuzywne). Prawnik może zidentyfikować takie postanowienia oraz zaproponować ich zmianę lub usunięcie. Wsparcie prawnika obejmuje również analizę prospektu informacyjnego, który zawiera kluczowe dane dotyczące inwestycji, weryfikację statusu prawnego gruntu, planu zagospodarowania przestrzennego oraz zabezpieczeń finansowych dewelopera, takich jak otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Choć mogłoby się wydawać, że rola prawnika ogranicza się jedynie do analizy dokumentów, nie można zapominać, że równie istotne jest badanie stanu prawnego nieruchomości. Na etapie zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jest ono tak samo ważne jak przy zakupie z rynku wtórnego. Pozwala zidentyfikować ryzyka prawne związane zarówno z samą nieruchomością, jak i z inwestycją, minimalizując w ten sposób ryzyko późniejszych problemów, takich jak opóźniony odbiór lokalu czy przedłużający się termin podpisania umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącej tę własność na nabywcę.
Zakup z rynku wtórnego – pułapki, które trudno dostrzec
Transakcje na rynku wtórnym obarczone są innymi, ale równie istotnymi ryzykami prawnymi. Obejmują one m.in. możliwe obciążenia hipoteczne, służebności osobiste, zadłużenie wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz nieprzeprowadzone postępowania spadkowe. Zdarza się również, że nabywane mieszkanie jest obciążone prawem dożywocia lub zamieszkiwane przez lokatorów, których eksmisja może być trudna, czasochłonna, a niekiedy wręcz niemożliwa.
Prawnik weryfikuje, czy właściciel ma pełne prawo do zbycia nieruchomości, czy nie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne lub upadłościowe, a także czy stan prawny lokalu jest zgodny ze stanem faktycznym. Przykładem rozbieżności może być nielegalna przebudowa, rozbudowa lub zmiana sposobu użytkowania lokalu. Weryfikacja obejmuje również sprawdzenie, czy powierzchnia użytkowa lokalu odpowiada danym ujawnionym w księdze wieczystej oraz w dokumentacji technicznej.
Co do zasady, nieruchomości z rynku wtórnego nie powinno się kupować bez dokładnego zbadania ich stanu prawnego. Przypadkiem wymagającym szczególnej uwagi jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej, gdzie rekomenduje się sięgnięcie aż do pierwotnego przydziału.
Koszt prawnika a potencjalne oszczędności
Wielu kupujących rezygnuje z pomocy prawnika, obawiając się dodatkowych kosztów. Często wydają się one zbędne, zwłaszcza wtedy gdy kupujący korzystają ze wsparcia pośrednika nieruchomości. Nabywcy są również przekonani, że nad prawidłowością transakcji czuwa notariusz. Trzeba jednak pamiętać, że głównym zadaniem pośrednika jest skojarzenie stron, a nie weryfikacja ryzyk prawnych, ponieważ pośrednik nie posiada wiedzy prawniczej pozwalającej na pełną analizę dokumentacji. Notariusz natomiast czuwa nad formalnym zabezpieczeniem obu stron umowy, a nie nad interesem jednej z nich.
Dlatego wsparcie prawnika, który wprowadzi dodatkowe postanowienia lub zaproponuje ponadstandardowe rozwiązania, może okazać się nieocenione. Warto spojrzeć na to nie jak na koszt, ale jak na inwestycję, która może uchronić przed problemami. Nieprawidłowości w dokumentacji czy niekorzystne postanowienia umowne mogą bowiem prowadzić do sporów sądowych, których koszty i stres wielokrotnie przewyższają koszt porady prawnej. Wynagrodzenie prawnika, w zależności od zakresu usług, może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Porównując to z wartością całej transakcji nabycia nieruchomości, trudno uznać, że jest to wysoki koszt.
Podsumowanie – czy warto?
Zawsze warto korzystać ze wsparcia ekspertów. W przypadku nabycia mieszkania konsultacja z prawnikiem zwiększa bezpieczeństwo transakcji, rozwiewa wątpliwości i pozwala na identyfikację ryzyk. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W obu przypadkach analiza samych umów jest niewystarczająca. Konieczne jest również dokładne badanie stanu prawnego nieruchomości. Kupno mieszkania to decyzja długoterminowa, zwłaszcza gdy wiąże się z nią zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Warto pamiętać, że mieszkanie obciążone wadą fizyczną lub prawną będzie trudniejsze do sprzedaży w przyszłości.
/artykuł sponsorowany/
