Fakty o sprzedaży działki przy ul. Stanisława Augusta

Sprzedaż w drodze licytacji przy piątej próbie
31 sierpnia 2016 r. w drodze licytacji sprzedano nieruchomość gruntową o powierzchni 22 535 m2 przy ul. Stanisława Augusta. Była to piąta próba (wcześniejsze cztery zakończyły się negatywnie), a przygotowania do jej sprzedaży trwały od 2000 rok. Cena wywoławcza to 32 720 820 zł, a sprzedano za 38 335 360 zł, czyli o 16 proc. drożej od ceny wywoławczej. Część sprzedanej nieruchomości od 1993 r. jest wpisana do rejestru zabytków pod numerem 1545-A jako dobro kultury, będąc częścią otuliny Parku Skaryszewskiego (teren z zielenią miejską i układem wodnym).  

Sprzedaż a zagospodarowanie terenu
Możliwość przeznaczenia nieruchomości została ściśle określona w uchwale nr 143/VIII/99 Rady Gminy Warszawa Centrum z dnia 29 kwietnia 1999 r., w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. Grochowskiej na odcinku od ul. Lubelskiej do ul. Kaleńskiej i Modrzewiowej (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 59, poz. 2082). Nie ma więc żadnych wątpliwości, która część nieruchomości stanowi tereny mieszkaniowo-usługowe (7844 m² – 34,8 proc. powierzchni nieruchomości), tereny usługowe (11 047 m² – 49 proc. powierzchni nieruchomości), czy też tereny zieleni zawarte w granicach strefy krajobrazu chronionego (3644 m² – 16,2 proc. powierzchni nieruchomości).
Zgodnie z § 77 ust. 4 ww. planu na inwestorze spoczywa obowiązek przedstawienia projektu zagospodarowania lub co najmniej koncepcji programowo-przestrzennej dla całego obszaru, zapisy planu gwarantują również ochronę zieleni. Inwestor zobowiązany jest do zachowania maksymalnej ilości drzewostanu w północno-zachodniej granicy działki ewidencyjnej oraz ochrony istniejącego drzewostanu i zakazu lokalizowania zabudowy na terenie określonym w planie. 

Prezydent Warszawy jako Wojewódzki Konserwator Zabytków
1 czerwca 2005 r., Prezydent Warszawy podpisał porozumienie z Wojewodą Mazowieckim w zakresie przestrzegania i stosowania przepisów dotyczących ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Na mocy tego porozumienia, w Warszawie to Prezydent sprawował opiekę nad zabytkami, z upoważnienia którego działał Stołeczny Konserwator Zabytków. Porozumienie to zostało rozwiązane przez Wojewodę Mazowieckiego 1 sierpnia 2017 roku. 

Kiedy jest potrzebna zgoda Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków
W tego typu przypadkach taka zgoda nie była i nie jest wymagana. Potwierdzają to:

• orzecznictwo sądowe (np. wyrok Sądu Najwyższego z 18.12.2002 I CKN 1280/00 dotyczący interpretacji pojęcia „nieruchomość wpisana do rejestru zabytków”)
• komentarze do art. 13 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami
• stanowisko Stołecznego Konserwatora Zabytków, który przed dokonaniem sprzedaży w piśmie z 3 lutego 2016 roku wyznaczając zakres ochrony konserwatorskiej nie wskazał potrzeby uzyskania zgody na sprzedaż nieruchomości
• opinia radcy prawnego Biura Gospodarki Nieruchomościami z 17 maja 2013 roku, dotyczącą podobnego przypadku
• stanowisko Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w opinii z 10 grudnia 2019 roku w analogicznej sprawie, dotyczącej innej nieruchomości położonej przy ul. Brzeskiej, która stanowi część układu urbanistycznego i zespołu budowlanego ulicy Ząbkowskiej od ulicy Targowej do ulicy Brzeskiej.

To nie jest wpis indywidualny do rejestru zabytków
Jeśli nie jest to wpis indywidualny nieruchomości do rejestru zabytków, a jest częścią krajobrazu lub układu urbanistycznego, który podlega ochronie konserwatora zabytków, to nie ma obowiązku uzyskania zgody Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
Sprzedana działka przy ul. Stanisława Augusta jest objęta decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków obejmującą teren z zielenią parkową i układem wodnym. Przedmiotem ochrony jest nie konkretna nieruchomość, tylko krajobraz zieleni parkowej stanowiący otulinę Parku Skaryszewskiego. Na podst. art. 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy nieruchomość nie jest objęta indywidualnym wpisem do rejestru zabytków, nie ma konieczności uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków na sprzedaż nieruchomości. Potwierdził to zresztą Wojewódzki Konserwator Zabytków w opinii z 10 grudnia 2019 roku w analogicznej sprawie dot. innej nieruchomości przy ul. Brzeskiej jako części układu urbanistycznego i zespołu budowlanego ulicy Ząbkowskiej od ulicy Targowej do ulicy Brzeskiej.

Kontrola sprzedaży przez Biura Kontroli
Po sprzedaży działki miedzy 9 maja 2017 roku a 13 czerwca 2017 roku, Biuro Kontroli Urzędu m.st. Warszawy przeprowadziło kontrolę. Przedmiotem kontrolibyła sprzedaż nieruchomości w zakresie badania legalności oraz celowości zbycia nieruchomości położonej przy ul. Stanisława Augusta, obejmującą okres od 1993 r. do 9 maja 2017 r. W wystąpieniu pokontrolnym z 24 stycznia 2018 r. zobowiązano Biura Mienia i Skarbu Państwa do przeprowadzenia pogłębionej analizy prawnej przez Biuro Prawne dotyczącej legalności sprzedaży nieruchomości, a w szczególności obowiązku bądź braku obowiązku stosowania przy tej sprzedaży art. 13 ust. 4 oraz art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pogłębiona analiza prawna
Radca prawny w opinii prawnej z dnia 5 marca 2018 r., sporządzonej w imieniu Biura Prawnego Urzędu m.st. Warszawy, stwierdził, że zgodnie z porozumieniem z dnia 1 czerwca 2005 r. kontrolę w zakresie przestrzegania i stosowania przepisów dotyczących ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami sprawował w m.st. Warszawie Prezydent m.st. Warszawy. Z jego upoważnienia działał Stołeczny Konserwator Zabytków, który w toku postępowania kontrolnego w czerwcu 2017 roku zajął stanowisko, iż w jego ocenie sprzedaż nieruchomości przy ul. Stanisława Augusta, prowadziła do sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków i w konsekwencji wymagała jego pozwolenia (jego poprzednik przed sprzedażą, wydając zalecenia konserwatorskie w zakresie zagospodarowania nieruchomości, nie wyraził takiej opinii).

Wystąpienie o dostęp do informacji publicznej
Po sporządzeniu pogłębionej analizy prawnej przez Biuro Prawne, 25 września 2018 r. osoba prywatna działająca w imieniu organizacji pozarządowych wystąpiła o udostępnienie:
– protokołu kontroli z dn. 8 sierpnia 2017 r. dokonanej przez Biuro Kontroli Urzędu m.st. Warszawy,
– pogłębionej analizy prawnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, o której mowa w zaleceniach na str. 8 ww. dokumentu, o ile w toku przeprowadzonych czynności została ona wykonana.
Urząd m.st. Warszawy odmówił wydania tej opinii, gdyż uznał, że jest to dokument wewnętrzny, a taki nie stanowi informacji publicznej. Większość orzeczeń sądów administracyjnych w analogicznych przypadkach nie uwzględnia udostępniania tego typu dokumentów w trybie przepisów o dostępie do informacji publicznej. 

Zaskarżona odmowa do WSA i NSA
Osoba prywatna zaskarżyła odmowę udostępnienia informacji publicznej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. WSA 17 kwietnia 2019 r. pod sygn. akt II SAB/Wa 61/19 zobowiązał Urząd m.st. Warszawa do wydania analizy prawnej w terminie 14 dni od daty doręczenia prawomocnego wyroku wraz z aktami sprawy. Prezydent m.st. Warszawy złożył kasację do Naczelnego Sądu Administracyjnego. 27 maja 2020 r. pod sygn. akt I OSK 2099/19 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną Prezydenta. Akta sprawy wraz z prawomocnym wyrokiem otrzymaliśmy 18 sierpnia i dopiero od tego momentu liczy się ustalony przez WSA termin na udostępnienie dokumentów. Zrealizowaliśmy to 7 września 2020 roku.

Czy mogło dojść do sprzedaży nieruchomości
Biorąc pod uwagę fakt, iż Prezydent sprzedając nieruchomości (na podstawie art. 30 ust.2 pkt. 3 o samorządzie gminnym), na mocy porozumienia z 1 czerwca 2005 r. działał także jako konserwator zabytków, nie można wysnuć twierdzenia, że sprzedaż odbyła się ze złamaniem przepisów prawa.
Biuro Kontroli w czasie czynności kontrolnych nie podważyło faktu legalności sprzedaży nieruchomości.
Biuro Prawne do sporządzenia swojej analizy prawnej posiłkowało się opinią prof. dr. hab. Adama Jaroszyńskiego, który stwierdził, że Prezydent m.st. Warszawy, sprzedając nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków i mając świadomość swojej kompetencji wynikającej z art. 13 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 2 pkt. 13 i § 3 ust. 2 porozumienia z dnia 1 czerwca 2005 r., uznał że sprzedaż następuje lege artis, tzn. względy ochronne nie uniemożliwiają zbycia nieruchomości.
Radca prawny, sporządzający opinię w imieniu Biura Prawnego Urzędu m.st. Warszawy nie zawarł w niej żadnych sformułowań kwestionujących legalność sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. Stanisława Augusta.
Dwa orzeczenia sądowe – Wojewódzkiego i Naczelnego Sądu Administracyjnego nie dotyczyły legalności sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. Stanisława Augusta.

Prawdziwe informacje kontra fakenewsy
W przestrzeni publicznej pojawiają się nieprawdziwe informacje związane z tą sprawą, dlatego powtarzamy najważniejsze prawdziwe informacje:

• nieruchomość od 1993 roku jest wpisana do rejestru zabytków, ale nie jako indywidualny wpis, tylko zespół zieleni i terenów wodnych jako dobre kultury;
• sprzedaż umożliwiał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, przygotowywany w latach 1995-1999;
• przygotowanie do sprzedaży trwało 13 lat (2000-2013), a sprzedaż została zrealizowana przy piątej próbie;
• sprzedaż nieruchomości była legalna i nie naruszyła przepisów, co potwierdziła wewnętrzna kontrola oraz wszystkie opinie prawne przygotowane na okoliczność tej sprawy;
• do sprzedaży nieruchomości nie była potrzebna zgoda Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, co potwierdził sam konserwator w analogicznej sprawie dot. ul. Brzeskiej 10 grudnia 2019 roku;
• sprzedaż działki nie wyłącza ochrony konserwatora zabytków. Jakiekolwiek działania związane z zagospodarowaniem terenu wymagają zgody Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków;
• Urząd m.st. Warszawa wydał pogłębioną analizę prawną, o którą wnioskowała osoba prywatna na mocy wyroku NSA z 27 maja 2020 roku. Osoba prywatna w swoim wniosku o dostęp do informacji publicznej nie występowała o inne dodatkowe dokumenty, stąd twierdzenie, że wydaliśmy jedną z dwóch opinii prawnych jest fałszywe.

źródło: UM warszawa